随着房地产行业从高速增长进入平稳发展阶段，房企之间的竞争也不再唯“规模”论，而是走向“高质量”时代。产品成为房企的共同发力点，产品力的竞争也随之进入白热化。

房地产市场经过20余年的快速发展后，消费者对“美好生活”的追求，也伴随着对居住品质诉求的不断提升。尤其在近些年精装交付的普及下，“人性化”设计越来越成为房企在社区、建筑及户型设计时抓住客户需求敏感点、赢得客户青睐的重点考虑方向。

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“人性化”设计指的是围绕“人的实际需求”，以“提高安全性、便利性、舒适度”为准则，将设计融入精装细节，提升居住幸福感。 秉持“以人为本”的理念，注入“人性化”细节，让产品更有温度，这也是当前越来越多房企正在做的事情。

随着时代特征下人们居住品味的演变，以及“人性化”设计的不断实践深入，住宅产品的“人性化”发展也呈现出一定的趋势轨迹。

人性化设计在商品住宅产品中的普及程度正在逐渐攀升。以克而瑞产品系统的历年项目范围为样本进行统计，我们可以看到，商品住宅中的人性化设计于2017年开始有所涉及，2019年占比迅速走高，与精装交付项目的比例接近。

2022年，在超500个样本中，涉及人性化设计的项目占比进一步提升至近59 %。 随着精装交付日益普及化，未来人性化设计有望成为房企产品设计中的常态化考量要素。

通过对克而瑞产品库中“人性化设计”相关高频词的梳理分析，可以发现，近年来的住宅产品人性化设计呈现一定发展轨迹： 从主要围绕空间维度展开人性化设计，到部件配置的人性化，以及在软装细节设计方面不断深入，再到设计、空间、智能化的融合。

空间是精装设计最易关注到的点，也是早年间住宅人性化设计的切入口。 空间方面的人性化需要充分考虑到目标客群的家庭结构、生活习惯、审美兴趣等，通过深入调研，以配置适宜的户型结构，并通过对空间进行多元化组合，排布功能分区合理的空间布局与动线，同时提升室内环境的舒适性与美观性。

之后，住宅的人性化设计涉及到室内一些简单小部件的配置， 如玄关挂钩、感应小夜灯、预留插座点位等，充分渗透居住者的各种生活场景和生活细节。随着软装细节中人性化设计的不断深入，玄关、厨房、卫生间等功能厅成为重点关注区域，聚焦于集多功能、便利性、安全性、节能环保、绿色健康于一体。

随着时代的发展与科技进步，智能化日益普及，房企开始将智能化引入室内装修领域并广泛应用，例如智能灯光系统、智能健康系统、智能安防系统、智能影音、智能窗帘等，同时通过物联网技术逐步实现各模块互通互联，主动化智能。 智能家居的配置应从“人需”出发，最终落位于对人的服务，亦体现出人性化关怀。

目前，室内精装领域中智能家居的配置已逐步普及，并开始与更多物理空间层面的人性化设计相结合，以更精准地满足客户需求，服务于人需。 例如，玄关收纳柜里面安置等离子消杀；可智能伸缩的台面以方便使用，顺带合理化动线变换等等。

同时，智能化也向社区空间延伸， 如智慧门禁及智能梯控系统实现无感同行；智慧安防系统高效监测社区情况并自动报修，24小时保障社区安全；智慧地库管理系统通过智能引导便利居民停车，同时保证社区道路通畅等。

2018-2022年“人性化设计”相关词云图

2018年 2019年-2021年

2022年

数据来源:CRIC

分城市来看，基于不同城市的属性特点，人性化设计的倾向侧重也呈现不同特色。

例如北京、广州等城市就业机会更多、适合年轻人奋斗打拼，聚集了大批年轻人，商品住宅在人性化的设计方面更多借助于智能化的赋能。

北京及广州“人性化设计”相关词云图

北京 广州

数据来源:CRIC

根据我国智能家居消费者年龄分布的调查报告，87.2%的受众群体集中在20-41岁。一方面，年轻人更愿意接受新鲜事物，追求生活舒适性，且思想前卫，对智能家居的接受度较高；另一方面，当代年轻打工人996较为普遍，面对越来越“卷”的工作与生活，智能家居的辅助得以化解这方面的压力。

像成都、昆明这样典型的慢节奏生活城市，当地人注重享受生活，基于此，商品住宅中的人性化设计也更注重细节点的把控。

例如在玄关柜内设置靴子隔板、雨伞架，台面设置手扫感应灯，鞋柜下设置灯带、透气孔；设置雷达感应灯、过道暗藏通灯、感应式夜灯等，贴心防撞又节能省电；根据坐、卧、立不同人体体位高度，配置不同高度插座开关，厨房配置带独立开关的台面插座，台面上方配备LED灯带等考量，人性化弥漫至细节之处。

成都及昆明“人性化设计”相关词云图

成都 昆明

数据来源:CRIC

像杭州、苏州这类长三角的新一线城市，经济发展水平相对优越，对比一线城市生活节奏相对适中，更追求工作与生活的平衡。购房群体注重整体的居住舒适性，因此，在人性化设计方面也更关注空间尺度感、功能配置的全面性、实用性等维度。

杭州及苏州“人性化设计”相关词云图

杭州 苏州

数据来源:CRIC

首先是高端客群通常属于金字塔顶端部分圈层，具备一定的社会身份和地位，或是在某个领域有所建树，这个客户群体通常都有过高端住宅体验，对于高端住宅体系有自己较为成熟的评价标准与见解，对居住的环境和品质有一定要求，需要配备会所、客房等，以满足日常商务需求。

同时，对于室内空间，除了足以体现尊贵、大气感的空间尺度，偏好精装拎包入住、酒店式的居住体验与管家服务。

对于这类客群，人性化设计不必太在意预算，应该更注重高品质的设计感，以及借助科技手段提升居住格调。

如厦门建发养云，作为高端项目，就在人性化设计中 引入绿色健康理念 ，借助科技手段予以加持，提升居住品质，包括采用全屋净水系统、全屋洁净空气系统、卧室打造健康睡眠环境等。

此外， 搭载全屋智能家居系统，联动各智能场景，打造高效便捷生活 ，包括玄关智能魔镜、智能灯光、智能窗帘、智能语音等。

厦门建发养云智能化细节（图）

改善型客群，通常处于30-50岁年龄段，中产阶级居多，事业上取得一定成就，具备一定财富力，可能是二孩甚至多孩家庭，开始对居住品质有所诉求。大多是非首次置业，更看中地段、产品功能的与阶段需求的匹配度，例如孩子教育需求、家庭成员增多而产生的空间需求、生活品质提升需求等。同时，具备良好的自律意识，注重健康管理与自我修养的提升，与孩子共同成长。

针对这类客群，住宅人性化设计的重点在于讲究空间分布及动线的合理化、居住舒适性、精致化生活，以及全方位人性化便捷性配置，关注全龄段生活需求。

青岛金地森林公园人性化之品质（图）

同时，优化室内空间布局，增加聚厅的共享性X空间，打造更适合三代同堂的居住环境。

青岛金地森林公园人性化之空间（图）

贴心设计诸多人性化细节，例如浴室悬空柜、淋浴防滑槽、卫生间美妆小冰箱、橱柜儿童锁、厨房净水器、联动金属框推拉门、卧室挂画导轨、卧室小夜灯等，周到考虑生活细节点。

青岛金地森林公园人性化之细节（图）

此外，切实落地绿色健康理念，从健康用材到借助科技手段保障室内空气、照明、饮水等，全方位呵护人居健康，注重节能环保。

刚需客群，通常是20-35岁年轻人，为首次置业，预算有限，追求性价比。这部分购房群体购房上车或出于结婚需求，偏好一步到位的小三房；或在工作城市经过一段时间的打拼积累了一定积蓄，决定结束租房生活，大小无所谓，追求完全属于自己的空间与精致化生活；或有家里经济支持，毕业即成为“有房一族”，因暂无稳定收入支撑房贷，通常选择全款支付，购买有一定品质的经济型住房。

对于这类客群，人性化设计需尤其注重空间利用率、收纳等环节，同时多维设置一些预算不高但巧妙的细节设计点，譬如厨房抽拉式水龙头、台面安全型开关插座、餐厅脚踢式收纳柜、无高差门槛等。

如东莞保利和悦滨江，作为品质项目充分考虑了人性化细节点：户内门静音门锁+门后隐形地吸，超强降噪，减少对家人休息、学习的干扰；感应小夜灯，人来即亮，人走缓灭，人性节能又温馨；厨卫间无级差门槛保证活动的无障碍，避免老人、幼儿摔跤现象。

东莞保利和悦滨江部分人性化全屋部品（图）

厨房及卫生间亦是人性化细节的“集中营”，厨房无下滑轨移门防磕碰，贴合墙面的侧吸油烟机防碰撞；卫生间连体全包式马桶减少卫生死角，隐藏式四防地漏除去卫生隐患；厨盆及卫生间的多模式抽拉水龙头，给清洁多一种选择。

东莞保利和悦滨江厨卫人性化部品 （图）

更有分区详细周到的收纳体系。以玄关为例，约1.5立方的玄关柜设置可移动挂钩挂衣区、消洗侧龛收纳、置物台，抽屉小物件收纳，高区过季鞋收纳、常鞋高柜、长靴区、底部抬高常鞋区、全身镜、美颜灯等，让生活多一点从容。

东莞保利和悦滨人性化设计之玄关收纳（图）

玄关是入室的一个重要缓冲，是一个家的“咽喉”，在视觉上建立一个屏障，心理上给予一定过渡，同时赋予一定的功能属性。

最开始，玄关的功能仅仅限于基础的出入需求，例如挂衣服、换鞋、搁置杂物等； 随着人居生活需求的日益精细化，以及居家功能的不断迭代，玄关亦衍生出更多人性化功能设计，例如精细化的玄关收纳系统、入户消杀体系、智能掌控集成面板、入户感应筒灯、智能门锁等，放大入户幸福感。

2019及2022年“玄关人性化设计”相关词云图

2019年 2022年

数据来源:CRIC

南京颐和四季府的入户玄关便设置了多重“人性化”设计：

一是入户配置了智能门锁，提供多种安全方便的入户方式；

二是钢木复合门及防尘条，严守居家安全与安静；

三是入户挂钩，解放双手，从容归家；

四是鞋柜精灵，一方面采用斜向放鞋+可调节活动层板设计，以保证空间利用的最大化，另一方面智能消毒杀菌，保障居家健康；

五是地柜抬高设计，预留扫地机器人点位，让清扫更便捷；

六是顶部感应灯，人过亮灯，智能无感，同时节能省电。

此外还有一键总控，全屋一键开关，进出门无需逐个排查。

南京颐和四季府样板间玄关（图）

厨房、卫生间是一套住房中重要且必不可少的功能间，自然也少不了人性化关怀。从近三年趋势来看，人性化的层次趋于丰富。

在精装交付日益精细化背景下，厨房与卫生间逐步成为精装交付中配置最为完备的区域，其人性化设计也从着重预留插座及摆件的点位，发展到如今的配备齐全，在实用性方面考虑周到，且更注重审美。

南宁阳光城·江山璟原人性化厨房洗涤区、烹饪区与储物区，构成高效三角位，厨房动线一气呵成。开阔布局容纳多人下厨，搭配依据人体工学设计定制橱柜有效缓解腰部疲劳和减少下厨时间。柜门均采用暗门把手设计，美观方便。

同时，其厨房内部配置凉霸、厨余垃圾处理器、弗兰卡双槽台、抽拉式水龙头，以及西门子油烟机+灶台+消毒碗柜三件套，全方位满足品质生活。

南宁阳光城·江山璟原样板间厨房（图）

随着互联网、物联网、AI等科技的发展，智能家居愈来愈多应用于精装领域。智能家居本着更好地服务于“人需”的宗旨，亦是人性化的一种体现。

当前，智能家居正逐步由“被动式”向“主动式”发展， 例如根据当日天气自动调整室内是温度，根据使用场景自动进行灯光调节，主动监测食物保鲜情况的智能冰箱等，真正做到无感、高效、便利的居住体验。

同时，后疫情时代下，智能家居愈加注重健康、安全等方面的问题，“恒温、恒湿、恒氧”的智能健康生态系统、家电智能监控系统等日益普遍化。

此外，智能化已逐步从室内向室外延伸，例如社区的无感通行、地库的智慧管理、社区重点区域安全问题的智能24小时监测等。

佛山美的东樾湾在125平米样板间中全方位落位了美的置业M+创意设计场景，充分考虑实用性与人性化，极致化利用每一寸空间，并通过智能化与之相结合，最大化满足人的生活需求。如玄关智能消杀柜、智能控制面板、全屋智能灯光系统、厨房智能烤箱、主卧智能梳妆台等设计，将智能化落位于细节之处，尽显人性化关怀。

佛山美的东樾湾125㎡样板间功能设计（图）

同时，该项目在社区落地智能化安防系统，涵盖34项设施，包括人员轨迹管理、重点区域监测、未戴口罩检测、卫生监测等，为安全、高效、便捷的社区生活加持。

佛山美的东樾湾社区智能安防（图）

随着“人性化设计”的深入挖掘，除了室内空间，大堂、地库、电梯间等公共区域，社区空间也涌现出不少设计亮点。

厦门中海杏林鹭湾首创港湾式落客厅，集人行、车行、落客、休息、等候等功能，雨天打车回来下车后可直接从人行通道进入地下车库归家，酒店式的入口设计，更人性化也更具有仪式感。

厦门中海杏林鹭湾落客厅（图）

中海厦门东湾项目电梯厅设置全程声控装置，语音选择楼层，营造无触摸乘梯环境，守护业主卫生安全。

中海厦门东湾电梯及电梯厅（图）

地库的打造同样可以分析客户归家停车的心理，将停车、下车、归家等环节进行拆分后，将人性化设计植入其中，提升归家幸福感。如厦门联发嘉和府，就将车位从常见的约2.4米，加宽到约2.5米，为业主出行预留舒适的距离。

厦门联发嘉和府地库实景（图）

同时人性化分区，为豪车定制约1.8米高的第二后备箱，能收纳高尔夫球杆、沙滩排球、野餐火炉等各种家庭使用频率较低的用具。

此外，地库采用高颜值人性化设计和管理、BIM技术管线综合排布，以及多重警报消防安保系统、24H监控、专业导视系统，优化管理，提升安全性。

无锡太湖如院的社区环形跑道采用科学的防滑面，不必担心雨后路滑；同时安全无味的灰橘色胶材质与整体环节相互协调。还在跑道上特别设计了里程刻度、夜跑草坪灯等装置，增加跑步的趣味性与安全性。

无锡太湖如院社区跑道（图）

在社区植物的设计方面，选择无毒无刺品种，注重儿童的安全性，并通过色彩丰富、品种多样化的植物配置，体现植物的季相变化，提高儿童对自然的认知。

无锡太湖如院社区植物设计（图）

住宅的本质属性是“居住”，服务对象是“人”，在“房住不炒”大背景下，对“人需”的关注度进一步提升，“人性化设计”的融入应运而生。

在“人性化设计”的过程中，开发商一方面要深入客户调研，及时捕捉重点客群的敏感点；另一方面需要进行角色互换，将自身代入业主身份，将归家、入户、居住、社区活动等各个环节进行拆分后，将“人性化”设计融入细节之处，全面提升居者幸福感。

未来，住宅人性化设计将进一步普及，有时候，一个小小的细节或许就能赢得客户大大的好感。

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