2020年7月31日，溢价256.2%，代价约7.46亿元（另含借款及利息约20.1亿元），成都万科不顾一切夺下高线公园项目66%股权。

2023年5月24日，透明房产网显示，成都万科高线公园“梦醒”：项目去化不佳，大量房源在售，明显受到市场冷遇。

(资料图片仅供参考)

对此，氢地产相关负责人通过微信向成都万科进行求证。面对相关问题，成都万科品牌合伙人舒张惠选择了长时间的沉默，截止发稿前，未作任何回应，亦未与氢地产相关负责人进行任何沟通。

对于这种现象，一位成都资深媒体人称，从成都万科品牌端的消极表现，再到成都万科从营销总到营销经理的纷纷撤离，成都万科的专业成色下滑严重，或进一步拉低成都万科的市场竞争力。

而从销售结果来看，经历长时间的去化，一个自带光环、需要夺相抢夺且溢价256.2%的项目，按理说，应该更好卖才对，但是，高线公园依然交出了让人失望的答案。原因为何？对于成都万科来说，有何警示？

01

高线公园，牛市也没法挽救？高线公园位于行政学院旁，占位成都东三环之外，距离绕城相对更近，为约50万方TOD复合国际公园社区，产品含约166-199㎡住宅及墅类等产品。

除此之外，高线公园也是万科在成都落地的第一个高阶TOD项目。

透明房产网显示，从2021年10月28日至2022年11月30日，高线公园（1期）共取得多次预售，含住宅494户、商业30户。

|图据透明房产网

2023年5月25日，氢地产查询透明房产网一房一价信息发现，最早取证的1栋房源亦显示部分住宅可售，2栋（其它）更是整栋17层房源全部可售。

除此之外，商业仅售出4户，其余大量在售。

高线公园（3期）于2022年10月29日至2023年1月17日共取得4次预售，含住宅284户。截至2023年5月25日，157套房源显示可售。

|图据透明房产网

按此计算，经历数月，上述284户房源的去化率约44.72%，超过50%房源可售，去化率未达50%。

值得注意的是，高线公园（3期）取证不久，正好就是成都楼市卖得最火的那两个月，特别是春节之后，成都楼市异常火爆，多个楼盘销售火热，短时间内100%去化刷屏朋友圈，多家房企借此取得远超同期水平的销售额。

但是，似乎牛市也不能挽救高线公园，它的销售情况依然风轻云淡。

既在市场上没有声量，也没有圈子（业界或高端客群）聚焦、讨论，高线公园就快被市场遗忘了。它的高光时刻，竟然是溢价256.2%夺得项目股权的那一刻。

02

成都万科，高端实践之路磕磕绊绊

成败论英雄。高线公园卖得不好，反推来看，BUG不少。

2020年的成都楼市相当火爆，大量购房者积极参与摇号，开发商普遍对于市场后市抱有极大的信心。但是，市场变得也很快。

就在成都万科溢价256.2%夺下高线公园项目股权的次月，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，三道杠融资管理规则出炉，地产行业高杠杆模式宣告终结，降负债、保资金链成为主流抉择。从这个角度来看，彼时，成都万科以这么高的溢价，这么高的代价来投资一个项目，本身就埋下了隐患。

对后市走向的错误预判，对这类型项目的过度“迷恋”，导致成都万科丧失了一定的投资理性，而随着项目去化缓慢，资金成本进一步累积，高线公园“亏钱”也成为业内话题。

项目定位上，高线公园定位为“主城国际生活场”等，高大上的理念是有了，脱离地段谈国际、脱离客群谈生活，有没有想过，这个地段最缺什么？什么样的项目最受客群欢迎？成都万科对于项目极高的期待，导致项目定位脱离实际。说简单点，飘了。

在产品层面，高线公园含有大户型住宅、墅类等高端产品。在成都市场，住宅高端化已是大势所趋，而成都万科的劣势在于——刚需、首改类产品做得很好，真正下定决心做高端的时候，又遇到市场变化，“灯塔”锦绣天府也出现争议，始终难以得到高端客群的芳心。

其一，这么多年以来，成都万科确实目前还没有一个公认的高端标杆，市场及客群对于成都万科的高端能力还有比较多的疑问；其二，在人流大量汇聚之地做墅类产品，其实是和墅类产品的隐逸、安静以及度假氛围，是有一定冲突的，当客群做选择的时候，墅类产品最好的资源，绝不是地铁，而是极致地段、极致自然资源。

而从营销角度来看，高线公园仅断断续续向市场传达项目主张，声量极小，难言效果。同时，“万科高阶”、“会生长的院墅”等，市场及客群均不买单，可见高线公园仍然没有与市场主流客群同频。

综上，从天府锦绣到高线公园，成都万科的高端实践之路磕磕绊绊。近期，成都万科终于在土地市场有所斩获，但是，其对于高端项目的驾驭与把控，还远未达到炉火纯青的地步，其未来的高端实践与市场接受度，仍待观察。(内容来源|氢地产)

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